MERCADO INMOBILIARIO
El martillero público y corredor de comercio analizó el proyecto que obtuvo media sanción en el Senado y que busca agilizar los procesos de desalojo. Defendió la propiedad privada y el cumplimiento de los contratos, pero remarcó que las garantías deben funcionar para ambas partes: “No se trata de propietarios contra inquilinos”. La media sanción obtenida en el Senado por el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada volvió a instalar un debate que atraviesa desde hace años al mercado de alquileres: qué sucede cuando un contrato se incumple y cuánto tiempo puede demorar un propietario en recuperar un inmueble por la vía judicial. La iniciativa fue aprobada en general por el Senado por 37 votos afirmativos contra 33 negativos y ahora deberá continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados.
Por ese motivo, las modificaciones propuestas todavía no son ley ni se encuentran vigentes. El proyecto apunta, entre otros aspectos, a agilizar los procesos judiciales de desalojo, modificar reglas de notificación y permitir, bajo determinadas condiciones y siempre mediante intervención judicial, la restitución anticipada del inmueble. En el sector inmobiliario, el avance legislativo fue recibido con expectativa. Gonzalo Sanfelippo, martillero público y corredor de comercio de Sanfelippo Propiedades, celebró la media sanción y pidió que la Cámara de Diputados avance con el tratamiento, aunque planteó que la discusión no debería reducirse a una confrontación entre propietarios e inquilinos. “No se trata de propietarios contra inquilinos. Se trata de proteger a quien cumple frente a quien incumple. La seguridad jurídica tiene que funcionar para los dos lados”, sostuvo Sanfelippo. Procesos más rápidos, pero con intervención judicial Uno de los ejes centrales de la iniciativa es la búsqueda de procedimientos judiciales más ágiles para recuperar inmuebles ante determinados supuestos, como la falta de pago, el vencimiento del contrato, la intrusión o situaciones de tenencia precaria.
El proyecto propone que los procesos de desalojo tramiten por la vía sumarísima y contempla herramientas de restitución anticipada en determinados casos. Esto no significa, sin embargo, que un propietario quede habilitado para recuperar una vivienda por sus propios medios. La intervención de la Justicia continúa siendo central y deben respetarse el derecho de defensa y el debido proceso.
Para Sanfelippo, esa diferencia es fundamental. “Defender la propiedad privada no significa darle al propietario derecho a hacer cualquier cosa. Nadie puede desalojar por mano propia. Tiene que intervenir la Justicia, tiene que existir derecho de defensa y tienen que respetarse las garantías. Lo que necesitamos es que, cuando el derecho a recuperar el inmueble está acreditado, la respuesta llegue en un plazo razonable.” El corredor inmobiliario considera que la duración de determinados procesos termina convirtiéndose, en la práctica, en una parte sustancial del problema. “No podemos naturalizar que debido proceso sea sinónimo de procesos interminables. Una Justicia que tarda años en resolver un conflicto también genera consecuencias económicas y sociales”, afirmó. “Hay que terminar con la idea de que todo propietario es rico” Para Sanfelippo, uno de los aspectos que suele quedar relegado en el debate público es la diversidad de situaciones que existen detrás de quienes ofrecen una vivienda en alquiler. No todos los propietarios, sostiene, son grandes inversores ni cuentan con múltiples inmuebles. En el mercado conviven inversores con pequeños ahorristas, jubilados, familias que heredaron una propiedad y personas que durante años destinaron sus ahorros a comprar una segunda vivienda para complementar sus ingresos.
“Hay que terminar con la idea de que todo propietario es rico. Hay jubilados y familias que necesitan el alquiler para llegar a fin de mes. Para ellos, dejar de cobrar durante meses no significa simplemente perder rentabilidad: significa perder una parte de sus ingresos.” Según el profesional, esa realidad debería ser considerada al analizar las consecuencias de un proceso judicial prolongado. Un propietario que deja de percibir el alquiler puede continuar teniendo que afrontar expensas, impuestos, mantenimiento y otros costos relacionados con el inmueble. Si el conflicto llega a la Justicia, a esas obligaciones pueden sumarse honorarios y gastos derivados del proceso. Mientras tanto, tampoco puede disponer libremente de la propiedad, volver a alquilarla o venderla desocupada. “Hay propietarios para quienes ese alquiler forma parte de su economía mensual. No estamos hablando necesariamente de alguien que tiene diez departamentos. Puede ser una persona que trabajó y ahorró durante décadas y que hoy utiliza esa renta para complementar una jubilación o sus ingresos”, explicó Sanfelippo. El costo no siempre termina con la deuda de alquiler Desde la experiencia cotidiana del mercado inmobiliario, Sanfelippo sostiene que el impacto económico de algunos conflictos puede exceder ampliamente los alquileres que quedaron pendientes. Existen casos en los que, después de un proceso prolongado, el inmueble es restituido con falta de mantenimiento, servicios o expensas pendientes o con daños que obligan al propietario a realizar una inversión antes de poder volver a utilizarlo o ponerlo en alquiler. El corredor evita trasladar esa descripción al conjunto de los inquilinos y diferencia expresamente esos casos de quienes cumplen normalmente con sus contratos. “El propietario puede pasar meses sin cobrar, seguir afrontando gastos y, cuando finalmente recupera el inmueble, encontrarse con que todavía tiene que invertir para volver a ponerlo en condiciones. El perjuicio puede ser muchísimo mayor que el alquiler impago.” Para el entrevistado, ese escenario permite comprender por qué los tiempos judiciales tienen un impacto concreto más allá de los tribunales. “No se puede generalizar ni decir que todos los casos terminan igual, porque no es así. Hay excelentes inquilinos y relaciones locativas que funcionan perfectamente durante años. Pero también existen conflictos graves, y el sistema tiene que tener herramientas para resolverlos”, señaló. El buen inquilino también necesita seguridad jurídica Sanfelippo insiste en que una mayor protección de la propiedad privada no debería construirse a costa de los derechos de quien alquila. Por el contrario, considera que la seguridad jurídica debería beneficiar especialmente a quienes cumplen. “El buen inquilino también necesita seguridad jurídica. Tiene derecho a que el propietario respete el contrato, cumpla las obligaciones que le corresponden y reciba el inmueble cuando se lo están restituyendo correctamente. Las reglas tienen que funcionar para los dos lados.” En ese punto, el profesional también cuestionó cualquier conducta mediante la cual un propietario pudiera intentar generar artificialmente una deuda, por ejemplo negándose injustificadamente a recibir un inmueble que está siendo correctamente restituido. “Si el inquilino quiere devolver la propiedad como corresponde, el propietario tampoco puede utilizar mecanismos para prolongar artificialmente el contrato o generar una deuda que no debería existir. Cumplir las reglas no puede exigirse solamente a una de las partes”, sostuvo. El planteo busca separar dos discusiones que muchas veces aparecen mezcladas: la protección de los derechos del inquilino y la existencia de mecanismos efectivos frente a incumplimientos contractuales. “Cuando un contrato funciona, propietario e inquilino no son enemigos. Existe una relación jurídica en la que ambos tienen derechos y obligaciones. El problema aparece cuando una de las partes incumple y quien sí cumplió necesita años para conseguir una respuesta”, afirmó.
La restitución anticipada y las nuevas notificaciones Entre los cambios que contempla el proyecto se encuentra la posibilidad de que, bajo determinados requisitos, el juez pueda disponer la restitución anticipada del inmueble antes de la sentencia definitiva. La iniciativa también busca modernizar las notificaciones judiciales y contempla la utilización del domicilio electrónico constituido contractualmente para determinadas comunicaciones. Si no existiera un domicilio especial, se prevén mecanismos para realizar la notificación en el propio inmueble objeto del proceso. La intención es reducir algunas de las dificultades procesales que pueden extender los tiempos de un expediente. Para Sanfelippo, estas herramientas adquieren importancia porque el cumplimiento de los contratos no depende solamente de las normas que establecen derechos y obligaciones, sino también de la posibilidad efectiva de hacerlos valer. “Podemos tener un contrato perfectamente redactado, pero si ante un incumplimiento grave hacen falta años para obtener una solución, existe un problema. La seguridad jurídica también consiste en que los derechos puedan hacerse efectivos.” El profesional considera, además, que reglas más previsibles podrían generar mayor confianza entre quienes analizan colocar una propiedad en alquiler. “Si el propietario sabe que existe un contrato que puede hacerse cumplir y que, ante un incumplimiento acreditado, tendrá una respuesta judicial razonable, probablemente tenga mayor tranquilidad para ofrecer su propiedad”, sostuvo. Qué pasa cuando existen situaciones de vulnerabilidad Otro punto especialmente sensible aparece cuando en la vivienda existen menores, adultos mayores o personas con discapacidad en situación de vulnerabilidad. El proyecto contempla la intervención de los organismos competentes ante determinados supuestos, con el objetivo de articular la asistencia correspondiente antes de ejecutar el lanzamiento. Sanfelippo considera indispensable preservar esas garantías, aunque plantea que la respuesta frente a una situación social vulnerable no debería recaer indefinidamente sobre un propietario particular. “Cuando existe una situación de vulnerabilidad tiene que intervenir el Estado y tienen que funcionar los organismos correspondientes. Nadie puede mirar para otro lado frente a una familia que necesita asistencia. Pero tampoco podemos trasladar indefinidamente toda esa responsabilidad a un propietario particular.” Según el corredor, allí vuelve a aparecer la necesidad de encontrar un equilibrio entre derechos. “Una cosa no debería anular la otra. Se puede proteger a una persona vulnerable y, al mismo tiempo, reconocer el derecho del propietario sobre su inmueble. Para eso existen el Estado, la Justicia y los organismos que tienen que intervenir”, agregó. Un debate que puede impactar sobre la oferta de alquileres Más allá de los expedientes individuales, Sanfelippo considera que la discusión puede tener consecuencias sobre el funcionamiento general del mercado. Una de las variables que un propietario analiza antes de colocar un inmueble en alquiler, explicó, es el riesgo que asume frente a un eventual incumplimiento. Cuanto mayor sea la percepción de que recuperar una propiedad puede convertirse en un proceso extremadamente largo y costoso, mayor puede ser también la resistencia de algunos propietarios a incorporarla al mercado tradicional de alquileres. Para el profesional, aumentar la seguridad jurídica no debería entenderse solamente como una medida favorable al dueño del inmueble. “Necesitamos que haya propietarios dispuestos a alquilar y buenos inquilinos que puedan acceder a esas viviendas. Para que eso ocurra tiene que existir confianza. Y la confianza aparece cuando las reglas son claras y sabemos que se van a cumplir.” En ese sentido, Sanfelippo sostiene que un mercado de alquileres saludable requiere simultáneamente protección de la propiedad, contratos claros y derechos efectivos para los locatarios.
“No veo por qué deberíamos elegir entre proteger al buen propietario o al buen inquilino. Hay que proteger a ambos. La discusión tiene que estar puesta sobre el incumplimiento, no sobre qué lado del contrato ocupa cada persona”, afirmó. El pedido de Gonzalo Sanfelippo a Diputados Con la media sanción del Senado, el debate se traslada ahora a la Cámara de Diputados. El proyecto todavía debe atravesar esa instancia legislativa antes de poder convertirse en ley, por lo que los cambios propuestos no pueden considerarse actualmente vigentes. Sanfelippo pidió que Diputados avance con su tratamiento y dirigió el reclamo al conjunto de los bloques, sin distinciones partidarias. “El Senado dio un paso importante. Ahora esperamos que Diputados dé el debate y avance. La propiedad privada no puede quedar durante años atrapada en un expediente cuando existe un incumplimiento acreditado. Necesitamos respuestas judiciales más rápidas, siempre respetando el debido proceso y el derecho de defensa.” Para el corredor inmobiliario, el objetivo no debería ser inclinar la legislación hacia una de las partes, sino conseguir que las obligaciones asumidas tengan consecuencias jurídicas previsibles. “Si incumple el propietario, el inquilino tiene que contar con herramientas para defenderse. Y si incumple el inquilino, el propietario también tiene que tenerlas. No puede haber derechos para uno y obligaciones para el otro. El equilibrio está en exigir que ambas partes cumplan”, señaló. En momentos en que la iniciativa inicia una nueva etapa de discusión parlamentaria, Sanfelippo resume su posición con una definición: “No necesitamos una Justicia que esté a favor del propietario o del inquilino. Necesitamos una Justicia que esté a favor de que se cumplan la ley y los contratos, que proteja al que cumple y que pueda dar una respuesta en un tiempo razonable. Eso es seguridad jurídica.” La discusión quedará ahora en manos de Diputados. Allí deberán definirse tanto el futuro del proyecto como el alcance definitivo de una reforma que vuelve a poner sobre la mesa una de las cuestiones más sensibles del mercado inmobiliario: cómo compatibilizar el derecho de propiedad, la protección de quienes alquilan y la necesidad de que los conflictos tengan una respuesta judicial efectiva y oportuna.